Khi tiến hành Chuyển thì sang tên sổ đỏ (sang tên quyền sử dụng đất) là thủ tục bắt buộc. Việc chuyển nhượng, tặng cho nhà đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký biến động và được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính. Nội dung bài viết dưới đây Luật sư tư vấn chúng tôi sẽ trình bày cụ thể về thủ tục sang tên sổ đỏ.
1. Điều kiện sang tên Sổ đỏ
Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Điều kiện bên mua, tặng cho
Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
2. Các bước tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ
Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
Bước 2: Kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (tại UBND cấp phường/xã nơi có nhà, đất)
Bước 3: Kê khai hồ sơ đăng kí chuyển đổi, nghĩa vụ tài chính (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất/văn phòng đăng kí đất đai)
Bước 4: Tiếp nhận thông báo thuế. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại kho bạc theo hướng dẫn của chi cục thuế.
Bước 5: Nộp đủ lệ phí thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất theo quy định và nhận sổ đỏ.
3. Hồ sơ ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng hoặc tặng cho ở Văn phòng công chứng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng). Bản gốc;
- CMND/CCCD (hoặc hộ chiếu thay cho CMND/CCCD). Bản gốc;
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung (Chứng minh tài sản chung bằng Đăng ký kết hôn); hoặc nếu là tài sản riêng chứng minh bằng: Giấy xác nhận tình trạng độc thân/tình trạng hôn nhân. Bản gốc;
- Sổ hộ khẩu của 2 vợ chồng bên bán và 2 vợ chồng bên mua.
Sau khi phía Văn phòng công chứng tiếp nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện sẽ công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng hoặc Công chứng Hợp đồng tặng cho nếu là trường hợp tặng cho nhà đất.
4. Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Sổ đỏ/Sổ hồng (01 bản chính + 02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản chính có công chứng);
- Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên mua và bên bán (mỗi thứ 02 bộ tương đương 02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung (là: Đăng ký kết hôn)/hoặc giấy tờ chứng minh tài sản riêng (là: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/độc thân) (02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Đơn đăng ký biến động đất đai/tài sản gắn liền với đất theo mẫu (01 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai thuế đất phi nông nghiệp (02 bản chính – kê khai theo mẫu) hoặc xác nhận đóng thuế đất phi nông nghiệp tùy từng Quận/Huyện đối với loại giấy tờ này;
- Sơ đồ vị trí thửa đất (01 bản chính – Kê khai theo mẫu).
Toàn bộ giấy tờ trên gộp thành một bộ Hồ sơ hoàn chỉnh và nộp tại Bộ phận 1 cửa thuộc Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh Quận/Huyện nơi có nhà đất đó.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Bộ phận 1 cửa luân chuyển hồ sơ sang chi cục thuế để cơ quan thuế tiến hành thẩm định và ra thông báo thuế.
Về phía Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên nhà đất cho bên người mua theo Hợp đồng đã công chứng.
5. Thuế cần nộp khi sang tên sổ đỏ
Thuế cần nộp khi sang tên sổ đỏ 2021 là Thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp như sau:
- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
- Khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất: Theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng, thừa kế là quyền sử dụng đất (không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào Bảng giá đất) x 10%
Lưu ý: Không phải ai nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho cũng phải nộp thuế.
6. Lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ?
Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
Mức nộp lệ phí với đất
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
Mức nộp lệ phí đối với nhà ở:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x ( Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại))
Trong đó:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Riêng:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.
Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
7. Phí, lệ phí khác khi sang tên sổ đỏ?
Ngoài ra, trong một số trường hợp phải nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.
Trên đây là toàn bộ nội dung phân tích của Luật sư tư vấn Công ty Luật TNHH Vinlawyer về “Thủ tục sang tên sổ đỏ mới nhất hiện nay” Công ty Luật TNHH Vinlawyer rất hân hạnh được đồng hành cùng quý khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lí. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn luật một cách tốt nhất.
 là thủ tục bắt buộc.){kind=link}