Thế chấp quyền sử dụng đất
Dịch vụ soạn thảo đơn khởi kiện, hợp đồng online

Hiện nay, việc thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để vay vốn ngân hàng là hoạt động rất phổ biến. Tuy nhiên, có các trường hợp không được thế chấp sổ đỏ. Bài viết dưới đây của Luật sư tư vấn chúng tôi sẽ giúp bạn làm rõ các trường hợp liên quan đến vấn đề này.

  1. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và không giao đất cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên thế chấp.

Hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

  1. Các loại đất được thế chấp

Hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng, cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng đối với những loại đất sau nếu đủ điều kiện:

(1) Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức theo quy định;.

(2) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (đất ở).

(3) Đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

– Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định.

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

– Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

(4) Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

(5) Đất nhận chuyển đổi.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên (hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn) chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau. Các bên vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời là người nhận chuyển đổi.

(6) Đất được nhận chuyển nhượng (mua), nhận tặng cho, nhận thừa kế.

  1. Các trường hợp không được thế chấp

Các trường hợp không được thế chấp
Các trường hợp không được thế chấp

3.1. Không đủ điều kiện để thế chấp

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế (khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013) và trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài (khoản 3 Điều 186 Luật Đất Đai 2013).

Thứ hai, đất không có tranh chấp;

Thứ ba, trong thời hạn sử dụng đất;

Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Như vậy, nếu thiếu 01 trong 04 điều kiện trên thì người sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện được thế chấp sổ đỏ.

3.2. Người đang có nghĩa vụ quản lý di sản là quyền sử dụng đất

Nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“b) Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.”

Như vậy, người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

3.3. Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

Thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có quy định tài sản bảo đảmlà tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.

Tuy nhiên, tại Khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định: “Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”.

Như vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm, không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3.4. Thế chấp sổ đỏ khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Như vậy, khi thế chấp trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì phải ủy quyền cho người đại diện để thực hiện việc thế chấp. Nếu người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.

3.5. Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng

Theo khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai 2013, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong đó, tại khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2013, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:

  • Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay;
  • Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay;
  • Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay;
  • Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.

Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp sổ đỏ.

3.6. Đất của cơ sở tôn giáo, công đồng dân cư

Tại khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2013 quy định: Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, đối với đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì cũng không được thế chấp.

Trên đây là toàn bộ nội dung hướng dẫn của Luật sư Bình Dương – Công ty Luật chúng tôi về “Thế chấp quyền sử dụng đất”. Rất hân hạnh được đồng hành cùng quý khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lí. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn luật chi tiết nhất.

Dịch vụ soạn thảo đơn khởi kiện, hợp đồng online

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây