Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán, tặng, cho) là đất phải có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, trên thực tế, việc mua bán đất không sổ đỏ xảy ra phổ biến. Thực tế quyết định mua đất không có sổ đỏ có sự mạo hiểm nhất định nhưng người mua vẫn quyết định thực hiện. Vậy để đảm bảo quyền lợi khi mua bán đất không có sổ đỏ cần phải thực hiện đúng thủ tục và nắm rõ được những trường hợp không có sổ đỏ vẫn thực hiện được việc mua bán. Trong bài viết dưới đây Luật sư tư vấn chúng tôi sẽ phân tích và hướng dẫn chi tiết vấn đề này.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?
Khi mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải có đủ điều kiện và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
+ Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ.
+ Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.
– Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp;
– Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, còn phải có một số điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai (trường hợp đặc biệt)
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định, trong đó bao gồm phải có Sổ đỏ (trừ 02 trường hợp nêu trên).
Các trường hợp không có sổ đỏ vẫn thực hiện được việc mua bán
– Người nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp sổ đỏ (chưa cần có sổ).
Như vậy, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Đây là một bước quan trọng trong thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ để hợp thức hóa tài sản của người mua.
Bước 1: Bên bán đất xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất cần bán đã thống nhất với bên mua.
Theo khoản 1 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ và tài sản gắn liền với đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
– Thứ nhất, Đơn đăng ký cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
– Thứ 2, Cung cấp một trong số giấy tờ về sổ đỏ được nhà nước quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Thứ 3, Cung cấp giấy tờ gắn liền với tài sản đất như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng, chứng nhận rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm…
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, người bán nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Cơ quan tiếp nhận giải quyết và trả kết quả trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Bước 2: Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên. Điều kiện này là bắt buộc trong hợp đồng chuyển nhượng đất đai để có hiệu lực và đảm bảo quyền lợi được pháp luật bảo vệ. Hai bên cần chuẩn bị các giấy tờ công chứng sau:
– Sổ đỏ (Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất);
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng;
– CMND/Căn cước công dân (Còn hạn sử dụng), sổ hộ khẩu hai bên (bản sao);
– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn, chứng nhận độc thân);
– Giấy ủy quyền (nếu có);
– Các giấy tờ liên quan khác (bản sao).
Các bên mua bán công chứng Hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất. Các bên có thể soạn thảo trước Hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 3: Sau ký hợp đồng, các bên tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ về sau theo quy định pháp luật.
Kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê khai đầy đủ các thông tin giấy tờ về nghĩa vụ tài chính như sau:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;;
– Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính);
– Bản sao, bản chụp sổ đỏ, trong đó cá nhân cung cấp cam kết chịu trách nhiệm;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Giấy tờ làm căn cứ thuộc đối tượng miễn thuế, lệ phí (nếu có);
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Lưu ý: Các thông tin, giấy tờ kê khai nộp cùng thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.
Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Hồ sơ sang tên sổ đỏ được thực hiện theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động;
– Sổ đỏ ( bản gốc);
– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng;
Ngoài ra, phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.
Cơ quan có thẩm quyền sẽ xác mình các khoản thuế, lệ phí sang tên và thông báo đến người sang tên sổ đỏ phải nộp.
Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.
Bước 4: Trả kết quả
Đơn vị thẩm quyền sẽ trả kết quả không quá 10 ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với khu vực miền núi, hải đảo, nơi vùng sâu vùng xa, vùng không có điều kiện kinh tế hay xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn sẽ được tăng thêm 10 ngày.
Không tính thời gian:
– Ngày nghỉ cuối tuần, ngày lễ
– Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại địa phương, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
– Thời gian xử lý trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật, trưng cầu giám định.
Trên đây là toàn bộ nội dung phân tích của Luật sư Bình Dương – Công ty Luật TNHH Vinlawyer về “Hướng dẫn thủ tục mua bán đất không có sổ đỏ chi tiết nhất”. Công ty Luật TNHH Vinlawyer rất hân hạnh được đồng hành cùng quý khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lí. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.
