Diện tích thực tế không đúng trên sổ đỏ - Vinlawyer
Diện tích thực tế không đúng trên sổ đỏ - Vinlawyer
Dịch vụ soạn thảo đơn khởi kiện, hợp đồng online

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng sang tên các bên cần chú ý đến hiện trạng đất đai để giao dịch được suôn sẻ. Diện tích đất thực tế nhiều khi không trùng khớp, có thể lớn hơn hoặc bé hơn so với diện tích ghi trong sổ đỏ. Dưới đây là hướng giải quyết đối với những trường hợp trên qua sự hướng dẫn của Luật sư tư vấn chúng tôi.

  1. Trường hợp diện tích thực tế không đúng trên sổ đỏ

1.1 Diện tích thực tế nhỏ hơn

Có 2 trường hợp mà diện tích thực tế của thửa đất thực tế nhận chuyển nhượng nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Một là, diện tích đất thiếu hụt thuộc trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, tức là ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy chứng nhận, chỉ là do cách đo thủ công trước kia mà việc xác định diện tích đất chưa chuẩn xác.

Trong trường hợp này, cần xem xét các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng để giải quyết. Cần có cơ sở để yêu cầu bên bán bồi thường khoản tiền tương đương diện tích đất bị thiếu hụt nếu trong hợp đồng có cam kết: “Nếu diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận thì bên bán sẽ phải trả lại khoản tiền tương đương đối với phần diện tích bị thiếu hụt”.

Còn nếu không có thỏa thuận nào trong hợp đồng thì bên mua có thể phải chấp nhận việc này. Bởi vì ngày từ ban đầu, hai bên đã thỏa thuận mua bán đất, với hiện trạng như thực tế và giá tiền là “a” đồng. Mảnh đất không thay đổi; hiện trạng đất không thay đổi; ranh giới đất không thay đổi; diện tích thiếu hụt là do đo đạc, tính toán số liệu chưa chính xác, đây cũng không phải là lỗi của người bán nên người mua rất khó để yêu cầu bên bán bồi thường.

Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận giá mua bán tính theo đơn vị 1m2 đất thì sẽ có cơ sở để bạn yêu cầu bên bán thanh toán lại phần diện tích bị thiếu hụt.

Chẳng hạn bên bán và bên mua có thỏa thuận giá đất mua bán là 50 triệu/m2; mảnh đất 700 m2 thì giá bán là 35 tỷ. Khi diện tích đất thay đổi (giảm so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận) sẽ dẫn tới giá mua bán thay đổi, do đó, người mua trong trường hợp này có thể tính toán lại phần chênh lệch và yêu cầu bên bán thanh toán lại khoản tiền tương đương với phần diện tích bị thiếu hụt.

Hai là, diện tích đất thiếu hụt do bị lấn chiếm bởi hộ liền kề.

Đối với trường hợp tranh chấp về ranh giới thửa đất, bạn và hộ giáp ranh liền kề có thể thỏa thuận với nhau. Trường hợp không thỏa thuận được có thể tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Nếu hòa giải không thành, tranh chấp sẽ được giải quyết tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Trường hợp này, bạn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận nên bạn sẽ phải có trách nhiệm giải quyết tranh chấp có liên quan đến mảnh đất này.

1.2 Diện tích thực tế lớn hơn

Đối với trường hợp, nếu có sự chênh lệch lớn giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu thể hiện trong sổ hồng mà ranh giới thửa đất đang sử dụng có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp sổ hồng. Thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) sẽ được xem xét cấp sổ hồng theo quy định và ngươi sử dụng đất phải đóng các khoản chi phí liên quan.

Khi rơi vào trường hợp diện tích đất có sự chênh lệch so với thông tin ghi trong các giấy tờ nhà đất, người sở hữu đất nên nhanh chóng thông báo đến cơ quan chức năng có thẩm quyền, cơ quan địa chính xã để được hướng dẫn các thủ tục cụ thể nhằm được cấp lại sổ hồng mới (thông tin trên sổ hồng đúng với diện tích nhà ở thực tế).

Cơ sở pháp lý: khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, khoản 20 Điều 1 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ ban hành.

  1. Thủ tục yêu cầu cấp đổi sổ đỏ khi diện tích thực tế không đúng trên sổ đỏ

2.1 Hồ sơ

Hồ sơ khi thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ khi diện tích thực tế không đúng trên sổ đỏ gồm có:

  • Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

2.2 Thủ tục

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất khi có nhu cầu.

Cách 2: Nộp tại bộ phận một cửa theo cấp tương ứng nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố…). Trường hợp địa phương chưa có bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp ở Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, hoặc nếu địa phương chưa có Chi nhánh văn phòng đất đai thì nộp hồ sơ ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 2: Cơ quan chức năng tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Nếu hồ sơ chưa yêu cầu hợp lệ thì tối đa 03 ngày kể từ ngày nhận tiếp nhận, cơ quan tiếp nhận phải gửi thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, điều chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và gửi phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó có ghi ngày trả kết quả).

Cơ quan chức năng có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

  • Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị đối với lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
  • Chuẩn bị hồ sơ chuyển Cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận;
  • Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời gửi thông tin cho cơ quan thuế, thông báo nghĩa vụ tài chính cho người thực hiện thủ tục (nếu có).
Bước 3: Trả kết quả

Kết quả được trả tại nơi nộp hồ sơ, người yêu cầu cấp đổi được nhận Giấy chứng nhận mới trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

  1. Có cần phải đo đạc lại diện tích đất trước khi chuyển nhượng sang tên

Việc chuyển nhượng sang tên có thể thực hiện trên cả một thửa đất hoặc một phần thửa đất đó, vì thế mà việc đo đạc lại diện tích đất chuyển nhượng cũng được quy định khác nhau.

Tiến hành đo đạc lại đất
Tiến hành đo đạc lại đất
Thứ nhất trong trường hợp sang tên toàn bộ thửa đất

Căn cứ  Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi thực hiện thủ tục sang tên toàn bộ thửa đất thì luật không có quy định bắt buộc  phải đo đạc lại thửa đất.

Ngoài ra, Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 17 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định cụ thể các trường hợp cần chỉnh lý bản đồ địa chính:

+ Xuất hiện thửa đất và các đối tượng chiếm đất mới (trừ các đối tượng là công trình, xây dựng và tài sản trên đất);

+ Thay đổi ranh giới thửa đất và các đối tượng chiếm đất (trừ các đối tượng là công trình xây dựng và tài sản trên đất);

+ Thay đổi diện tích thửa đất; mục đích sử dụng đất; thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất; về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp;…..

Bên cạnh đó, điều khoản cũng cho thấy căn cứ để quyết định thực hiệnchirnh lý bản đồ địa chính khoản này còn đưa ra cơ sở để quyết định thực hiện chỉnh lý bản đồ địa chính như sau:

+ Các thay đổi về ranh giới thửa đất, diện tích thửa đất, mục đích sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp: có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất của cấp có thẩm quyền; quyết định của Ủy ban nhân dân các cấp, bản án của Tòa án nhân dân các cấp về việc giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả cấp, chỉnh lý Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế có liên quan đến thay đổi ranh giới, mục đích sử dụng đất; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi ranh giới thửa đất do sạt lở, sụt đất tự nhiên; người sử dụng đất, cơ quan quản lý đất đai các cấp phát hiện có sai sót trong đo vẽ bản đồ địa chính;…..

+ Việc chỉnh lý, bổ sung thông tin về địa danh, địa vật định hướng và các thông tin thuộc tính khác do cơ quan quản lý đất đai các cấp tự quyết định khi phát hiện có thay đổi.

Như vậy, việc đo đạc không phải là thủ tục hành chính riêng khi chuyển nhượng, tặng cho nên không bắt buộc 100% trường hợp phải thực hiện. Pháp luật không có quy định bắt buộc phải đo đạc lại khi muốn sang tên cho người khác.

Thứ hai, trong trường hợp sang tên một phần thửa đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/ND-CP quy định 1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Do đó, khi sang tên một phần thửa đất, người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc tách thửa, nếu không sẽ không thể sang tên được.

Như vậy, khi sang tên một phần thửa đất thì phải đo đạc để tách thửa đối với diện tích đất cần chuyển nhượng, tặng cho; khi sang tên Sổ đỏ toàn bộ thửa đất thì đo đạc khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc phát hiện thay đổi về ranh giới, diện tích,…

Trên đây là toàn bộ nội dung hướng dẫn của Luật sư Bình Dương – Công ty Luật TNHH Vinlawyer về “Diện tích thực tế không đúng trên sổ đỏ khi chuyển nhượng sang tên”. Rất hân hạnh được đồng hành cùng quý khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lí. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai hoặc tất cả các vấn đề liên quan đến pháp luật.

Tư vấn giải quyết tranh chấp

  • Luật sư đất đai tư vấn hướng giải quyết những tranh chấp đất đai đúng theo quy định pháp luật và đảm bảo tối đa quyền lợi của khách hàng
  • Tư vấn trực tiếp Soạn thảo văn bản, đơn từ cần thiết cho các thủ tục hành chính, trong quá trình tố tụng như đơn khởi kiện, đơn kháng cáo, đơn yêu cầu giải quyết việc dân sự, …
  • Dịch vụ Luật sư đất đai hỗ trợ khách hàng thu thập tài liệu, chứng cứ
  • Chuẩn bị hồ sơ để làm các thủ tục pháp lý, …

Trực tiếp tham gia trong quá trình tố tụng

  • Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
  • Người được ủy quyền thực hiện những thủ tục pháp lý hoặc tham gia tố tụng tại phiên tòa tranh chấp.
Mọi thông tin xin vui lòng liên hệ cho chúng tôi theo số:

Đường dây nóng0918.22.99.88  Tổng đài tư vấn0901.559.179 – 0915.559.279

Trụ sở: Số 19 Đường Hai Bà Trưng, Phường Dĩ An, Thành phố Dĩ An, Tỉnh Bình Dương, Việt Nam.

CN Thuận An: Số 1/47A, Đường 22 Tháng 12, Khu phố Hòa Lân 2, Phường Thuận Giao, Thành phố Thuận An, Tỉnh Bình Dương, Việt Nam.

CN Vincom Dĩ An: Số 320 Đường ĐT743B, Khu phố Tân Long, Phường Tân Đông Hiệp, Thành phố Dĩ An, Tỉnh Bình Dương, Việt Nam.

Dịch vụ soạn thảo đơn khởi kiện, hợp đồng online

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây