Hiện nay, thực trạng người dân ở nhiều địa phương trên cả nước sử dụng đất nhưng chưa được cấp sổ đỏ diễn ra ngày càng phổ biến từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Vấn đề này tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể xảy ra đối với quyền và nghĩa vụ sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Vậy trong trường hợp, nếu đất chưa có sổ đỏ là di sản do người chết để lại thì có được lập di chúc để lại thừa kế hay không? Và pháp luật quy định xác định quyền sử dụng đất là di sản như thế nào? Trong bài viết này, Luật sư tư vấn chúng tôi sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này.
Đất không có sổ đỏ có thể lập di chúc được không?
Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản hợp pháp của mình cho người khác sau khi chết. Đối với loại tài sản là quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan quản lý đất đai. Người sử dụng đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai (Đ95 Luật Đất đai 2013)
Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất (Khoản 16 điều 3 Luật Đất đai năm 2013); là một trong những điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất của mình (Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013)
Người dân thường có tâm lý lựa chọn hình thức lập di chúc có công chứng vì cho rằng di chúc được công chứng sẽ có giá trị pháp lý. Theo quy định của Luật công chứng, khi muốn công chứng di chúc thì người lập di chúc phải có sổ đỏ; trường hợp không có sổ đỏ, công chứng viên sẽ từ chối công chứng di chúc.
Về nguyên tắc pháp lý, di chúc là ý chí của người để lại di chúc, và việc tài sản không hoặc chưa có đủ giá trị pháp lý sẽ không làm hạn chế quyền của người để lại di chúc. Giả sử trong trường hợp, tài sản không đủ cơ sở để xác định đó là tài sản thuộc quyền sở hữu/sử dụng của người để lại di sản thì di chúc đó sẽ không phát sinh hiệu lực, và theo đó cũng sẽ không làm phát sinh, chấm dứt hay thay đổi quyền và nghĩa vụ của người để lại di chúc hoặc người hưởng di sản; và ngược lại, nếu có đủ cơ sở để xác định tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người để lại di sản thì di chúc sẽ phát sinh hiệu lực và được phân chia theo đúng nội dung di chúc đó.
Tuy nhiên, với trường hợp nhận thừa kế thì người sử dụng đất có thể thực hiện quyền khi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có giấy tờ về đất theo điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hoặc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, không có vi phạm pháp luật về đất đai theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013
Như vậy, dù thửa đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì chủ sử dụng đất vẫn có thể lập di chúc định đoạt thửa đất.
Xác định quyền sử dụng đất là di sản
Nội dung quy định tại Điều 1, Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ- HĐTP quy định về việc xác định quyền sử dụng đất là di sản cũng đã nêu rõ tinh thần này.
Trường hợp 1: Đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau thì quyền sử dụng đất đó được xác định là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế:
– Giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
– Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất;
– Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Trường hợp 2: Đất do người chết để lại mà người đó không có sổ đỏ hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế thì tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó trong những trường hợp sau:
– Có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp sổ đỏ (đủ điều kiện cấp sổ đỏ).
– Không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất.
– Trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Lúc này, để đảm bảo hiệu lực của di chúc, người lập di chúc có thể nhờ người làm chứng di chúc theo quy định pháp luật.
Đất không có sổ đỏ nên lập di chúc thế nào?
Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 635 Bộ luật dân sự năm 2015: “Người lập di chúc có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực văn bản di chúc”. Như vậy, di chúc về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Dù văn phòng công chứng và UBND từ chối công chứng, chứng thực di chúc đất đất không có sổ đỏ. Tuy nhiên, theo điều 628 BLDS 2015, người để lại di sản có thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức sau để định đoạt di sản của mình sau khi chết:
3.1 Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng
Đối với trường hợp người sử dụng đất lập di chúc không có người làm chứng, người để lại di chúc phải tự viết và ký vào bản di chúc – Điều 633 Bộ luật Dân sự 2015
Nếu chọn hình thức di chúc này, cần lưu ý kỹ, bắt buộc người để lại di chúc phải tự viết di chúc của mình và phải ký vào di chúc và thời điểm lập di chúc phải minh mẫn, sáng suốt ; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép. Đồng thời, nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.
3.2 Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.
Trường hợp người lập di chúc không tự mình viết bản di chúc thì có thể tự mình đánh máy hoặc nhờ người khác viết hoặc đánh máy bản di chúc, nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng.
Những người làm chứng này không được là những người sau đây:
+ Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của bác;
+ Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc;
+ Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc – Điều 634 Bộ luật Dân sự 2015
Tuy nhiên, dựa vào thực tiễn làm việc, người lập di chúc nên lập di chúc bằng văn bản có người làm chứng đảm tính khách quan của di chúc, làm chứng tình trạng sức khoẻ của người lập di chúc, tránh các tranh chấp phát sinh sau này dẫn đến khả năng di chúc bị tuyên vô hiệu.
+ Về nội dung của di chúc, di chúc phải có các nội dung chủ yếu sau:
– Ngày, tháng, năm lập di chúc;
– Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;
– Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;
– Di sản để lại và nơi có di sản.
– Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu,
– Di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.
– Trường hợp di chúc có sự tẩy xóa, sửa chữa thì người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bên cạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa.
+ Về lựa chọn người làm chứng cho việc lập di chúc, mọi người đều có thể làm chứng cho việc lập di chúc, trừ những người sau đây:
– Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc.
– Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc.
– Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
Trên đây là toàn bộ nội dung phân tích của Luật sư Bình Dương – Công ty Luật TNHH Vinlawyer về “Đất không có sổ đỏ có thể lập di chúc được không? . Công ty Luật TNHH Vinlawyer rất hân hạnh được đồng hành cùng quý khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lí. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.
